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  • 10月

    14

    住宅与房地产:物业的心究竟可以有多大?

      我经历过物业很小的时期,那是十多年前,即便长三角经济较发达地区,物业人的服务地位也不高,发声很少,也很小,房地产的辉煌投影中,可能只是持帚而立的渺小印象。  前不久,G20(二十国领导人)峰会在杭州成功举行。绿城、开元、南都、滨江、耀江等几家杭州代表性物业公司,投身到G20峰会的服务保障中去,在世界级标准要求的服务舞台上,做得有声有色,以长期服务社区的经验,在公共服务中释放行业能量。  峰会刚过,我去看望仍在峰会核心区坚守的绿城保安,巧遇杭州市市长,想趁机推荐一下物业,没想到,市长竟是了解的,他伸出大拇指,赞称这么盛大一场会议,让嘉宾、民众和政府,都看见了物业匠心和品质价值。杭州市市长张鸿铭偶遇李海荣(左),为绿城服务点赞    杭州市长的了解与赞赏,并不能代表所有城市、所有市长对物业的态度。但,在市长竖起大拇指的那一刻,我突然觉得,这个曾经很小的行业,尽管逐渐找回了行业自信与尊重,但是否可以有颗更勇敢的心,在城市公共服务上有更大作为?  首先,梳理一下,这次在G20峰会上,物业人究竟靠什么,赢得尊重?  我认为最重要是,物业人在园区的长期历练,让他们学会了对服务细节的把控。服务细节既是魔鬼又是天使。例如,绿城物业负责的城市观景阳台,及G20工商峰会的主会场周边,嘉宾与市民,看灯光秀表演时,都会走过一段路灯照射的路。物业工程人员,会一遍遍走过来,不断检验这些路灯照明,相差几个勒克斯(1勒克斯=1流明的光通量均匀分布在1平方米面积上的照度),两杆路灯之间的角落才不至于影响夜间行走(注,物业人肯定大多遇到过因路灯的光线问题,导致行走摔倒的投诉),既不刺眼,又走得舒适,这种“算法”加上实地不断走动体验,及时更换了多个照明灯管。类似这种“算法”的,还有开元物业,在G20峰会主会场的大电梯(各国领导人集体进会场那台1楼直通4楼的扶手电梯),多次进行300人满载测试,为什么要300人?这个也是通过大数据“算”出的。杭州城市阳台,保安在灯光秀现场维持秩序  G20峰会之后,会场周边的灯光秀仍在惠及市民、游客,峰会效应导致游客暴增。政府部门有些担忧安全问题,而绿城服务工程人员汇报,接手服务时,已经有了预案,晓得人数增多后,很多人喜欢占据最前排的玻璃栏杆看灯光秀,若是超过玻璃栏杆最大承重后果不堪设想。于是,工程人员调取了设计原稿查看承重数据,根据这个数据,在玻璃栏杆前,设置了一个科学距离的隔离区,安保人员站在隔离区里,维护安全的距离……滨江物业在靠近核心区的小区,牵出了训练有素的警犬执勤,耀江物业将杭州地标建筑的灯光调试得璀璨明丽,南都物业给西湖边商业区的执勤人员,配上了韩剧中的迷彩服与墨镜,既起到安保作用,又成为一道时尚风景线。  自助者天助。物业人有了自觉自省的品质服务、细节把控能力后,物业的主管部门,也有信心为行业背书,举荐物业企业承担更多重大服务。而移动互联时代,也给物业行业带来创新作为,既脚踏实地,也站上了云端,学会了在管理区域中应用智能手段。此次峰会之中,许多安保、工程、会场等服务,运用了科技手段的联动、响应。物业人很快便能融入到有科技要求的服务保障中去。  杭州物业在世界级的公共服务舞台中,获得了一次史上最高规格的服务机遇,得到了一次高分值的评价。如今,起步于杭州的绿城服务已在香港主板上市,获得了资本市场的认可,同样参与G20峰会服务的开元物业,也早在新三板挂牌。  物业行业要走的路还很长。要经过一次又一次诸如G20峰会等大赛的历练,才能逐渐扩容并增强那颗服务之心,将世界上一切可以服务的区域和机会,揽入囊中,以工匠和科技之心奉献新时代的物业价值。                                              (本文刊载于《住宅与房地产》杂志2016年10月刊)

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  • 09月

    08

    钱江晚报:绿城服务上市一个多月股价大涨46.7%,原因藏在这份半年报里

    先来看一张截图看这态势绿城服务的股价还得继续往上涨啊究其原因看完下面这张半年报你就明白了

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  • 08月

    04

    新华房产:巨头联姻霸屏不断 哪一对超级CP在撬动十万亿级泛家消费市场?

      8月2日,“家·一站定制”红星美凯龙&绿城服务战略合作发布会在杭州举办,两大行业龙头正式“结姻”。  未来,双方将实现五大资源的深度共享和八项服务的全程响应,在物业服务端深度探索“房产+家居”的产业链融合方向,并借助SCRM(即社会化客户关系管理系统)营销,为用户提供“一站定制”的家庭生活全套解决方案。  根据规划,今年双方将把合作同步铺设至30个城市的110个楼盘,服务15万户业主。未来,两大企业将在全国范围内进行资源的匹配,全方位推进深度合作,联合开拓数十万亿级的泛家消费市场。用户至上——红星美凯龙“结姻”绿城    一方是三十而立发布1001战略的家居业典范,一方是赴港上市风头正盛的房产界标杆,在外界看来,红星美凯龙与绿城服务可谓是门当户对、天作之合。    绿城服务常务副总裁吴志华代表绿城方,在开场致辞中表示,双方将整合各自优势,形成互惠共赢的合作模式,联手打造一站式置家联盟。    “用户至上的经营理念,是达成此次合作最关键的契机和目的所在。”作为红星美凯龙方代表,红星美凯龙企划管理中心总经理何兴华在发言中讲道,作为各自行业的佼佼者,红星美凯龙与绿城不仅有着上下游紧密的天然产业关联,同时,从全国化的线下布局,到中高端的市场定位和目标客群,再到创新、共享的商业基因,都使双方在产品、服务、用户、供应商资源上可实现无缝衔接。  现场,红星美凯龙企划管理中心企划营销总监程谷明发布了双方合作的内容。  在营销方面,双方将实现从线上客户端,到线下终端,会员流量,一线营销人员再到传播资源等五大资源深度整合和共享互联,借助SCRM,精准、全面满足用户个性化的诉求。  在服务层面,从贯穿全程的专家导购,到家装设计、软装设计、局部改造翻新,再到绿色送货安装、售后维修保养,结合金融和其他VIP专享服务,绿城服务和红星美凯龙将全程响应八大板块的服务,为用户提供家庭生活的全套解决方案,实现一站定制的最终目的。打通产业链——借SCRM开启“一站定制”时代  当下,日益庞大的中产阶级正在引领着新一轮的消费升级,他们迫切需要一个空间建构专家,为其实现“家·一站定制”的畅想。  “房产与家居是中国人居家文化的一体两面,业主呼吁一站式购齐,市场呼唤高端整合。” 红星美凯龙总裁助理、华东大区总经理程书昌讲道。  同样以“家·一站定制”为主题,在新交楼盘上,去年年底,红星美凯龙在50个城市与2000家品牌地产平台、地产商同步达成广泛合作,实现了营销闭环,开拓出产业链融合新模式,将服务体系升级为“一站式全场景”。  随后,在二手楼盘上,在7月份,红星美凯龙在华中华南大区,与百大二手房品牌中介平台、中介商结成联盟,借SCRM营销,探索一对一个性化服务之道。  这一次,在物业服务端,红星美凯龙希望通过与绿城服务的合作,在行业层面,全面打通“家居+房产”的产业链条,为产业链的跨界融合提供参考;在用户层面,提供“拎包入住”的联合服务,使“一站定制”成为可能,进一步完善和提升其起居体验和生活质量。  据程书昌透露,双方合作已提前在各地落地执行,在华东区域围绕样板间开发、广告资源置换,以及拎包入驻等项目建立的先期合作,效果显著:“双方在无锡的合作,已经为红星美凯龙入驻的商户带来直观的经济效益,而杭州、合肥等城市的合作,则将带来非常可观的家居消费增量。”以家为核心——推动1001战略完美落地  在福卡智库首席经济学家、中国经济体制改革研究会副会长王德培看来,未来商业交易将趋于精准化、定制化,商业本质则会回归生活化、人性化,红星美凯龙与绿城服务的此次合作,是朝着一体化的商业潮流发展,有望为用户提供更好的服务。  实际上,双方此次强强联手,不仅是出于业务层面的考量,更是希望通过企业文化和企业理念的碰撞和融合,激发化学反应。  据了解,基于服务资源平台、客户资源平台、服务链接平台等三大平台,绿城正在着力打造共生共荣、自我循环的幸福绿城3.0服务生态圈,其目前主推的“拎包入住”,旨在以高品质家居服务,为业主提供一站式整体装修。此次与家居业龙头红星美凯龙建立的一站式置家联盟,不仅将有助于该业务的推进,同时也将完善其服务生态圈建设。  而对于红星美凯龙来说,此次与绿城合作,也是推动1001战略实现落地的绝佳机会。  在不久前的企业30周年盛典,红星美凯龙董事长车建新正式发布了1001战略。红星美凯龙总裁李斌对战略解读时,提出红星美凯龙将以家为核心进行业务的跨界外延,并融合各方力量共建商业生命共同体,为中产阶层提供包含产品、服务在内的家庭生活全套解决方案。  在1001战略的指导下,红星美凯龙与绿城的此次合作,将整合包含家具建材商、设计师、服务商等在内的资源,以商业生命共同体的形态,以家为核心为用户提供包含房产、家装、软装、服务、金融在内的一站定制式的产品、服务。这不仅描绘出1001战略落地的完善场景,也让人对红星美凯龙升级之路充满期待。

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  • 07月

    16

    经济观察报:绿城服务赴港上市 市值超越彩生活

      继彩生活、中海物业和中奥到家后,绿城服务集团有限公司(以下简称“绿城服务”)成为国内第四家登陆港交所的物业公司。  2016年7月12日,绿城服务在香港交易所主板挂牌上市交易,股票代码为2869。  截至当天收盘,绿城服务股价报收 2.2港元,比开盘价上涨了10.55%,市盈率达26倍,公司市值是61.1亿港元,一举超过彩生活,成为香港同类型企业中市值第一的公司。  当天,绿城服务大股东宋卫平并未现身,但他给公司高层发了一条贺信:祝贺,有志者事竟成。  另外一位大股东寿柏年则表示,绿城服务的发展史翻开了新的一页,“希望做中国乃至世界上最好的服务公司”。  这家国内规模第二大的物业公司,目前服务业主超过50万。按照宋卫平的设想,绿城服务今后会将物业的服务人口组建成绿城园区生活联盟,8年后,希望全国管理的园区服务人口能达到1000万人,摊到平均数,以每个服务对象每年收取约500元-1000元的利润计算,保守估计届时绿城服务会有50亿-100亿的经营利润。  登陆港交所  绿城服务于2014年9月计划上市,最终在近2年后实现了目标。  根据其全球招股结果,绿城服务发售价为每股1.99港元,为招股价范围1.74-2.2港元的中间价,筹得14.394亿港元。其中近49%将用作收购物业服务公司,超过20%用作推广及开发“智能园区”项目,另有20%用作偿还债务。  其中,在香港的公开发售获3711.6万股有效申请,相当于公开发售的47.72%,认购不足。国际发售获适度超额认购,而未获认购的4066.4万股公开发售股份已重新分配至国际配售。  绿城服务执行董事兼运营总监吴志华表示,认购不足的部分是散户市场,这主要是由于英国脱欧事件令投资者态度转向审慎造成的,但是国际认购部分已经超额。“在市场最艰难的时候,我们上市了。对今天(7月12日)的股价表现很满意。”绿城服务CFO何启忠说。  全球发售完成后,绿城服务的股东持股情况发生了变化。控股股东宋卫平与寿柏年、夏一波通过三人各自持有的全资公司占股36.72%,绿城服务董事长李海荣持股比例为25.2%,56名公司中高层组成的管理层持股10.8%。公司执行董事为李海荣、杨掌法、吴志华、陈浩。  此外,绿城中国宣布成为绿城服务的基石投资者,投入3.06亿元,按首次公开发售价收购绿城服务股份,发售完成后占公司总股本的5%。  7月13日,绿城服务的股价依然大涨,截至当天收盘,股价报收2.51港元,上涨了14.09%,公司市值高达69.7亿港元。  吴志华表示,这是因为在动荡的市场里,机构投资者更愿意投资有明确、清晰预期的资产:“现在缺的不是资金,而是缺优质资产。”  “我们讲的不是故事”  绿城服务的业务,主要由基础的物业管理服务、为开发商提供的顾问咨询服务以及园区增值服务三个板块组成。  绿城服务招股书显示,物业管理收入占公司总收入的71.6%,毛利占比40%,毛利率是10.2%;顾问咨询服务收入占比18.9%,毛利占比35%,毛利率33.9%;园区增值服务占总收入的9.5%,毛利占比25%,毛利率47.5%。  2015年,绿城服务的营业收入为29.2亿元,同比增幅32.4%,分别是彩生活和中奥到家同期营业收入的3.5倍、6.9倍,是中海物业的1.4倍。2015年的净利润是2.03亿元,是同样定位中高端市场的中海物业的2.1倍。  由于服务中高端项目,绿城服务的物业费水平相对较高。其招股书显示,2015年绿城服务在管的住宅物业平均物业费高达3.05元/平方米/月,中国指数研究院和中国物业管理协会联合发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》则显示,同期物业百强企业住宅物业平均物业费为2.24元/平方米/月。  值得一提的是其毛利率接近50%的园区增值服务。截至2015年末,绿城服务园区增值服务所得收入达2.77亿元,比上一年同期增长95%,占同年总收入约9.5%。  自2014年起,绿城服务在试点园区开始推行“智慧园区”项目,开发了线上服务端“幸福绿城”APP。该APP囊括了七大板块,除了将基础的物业管理服务线上化操作,还涉及园区健康、园区学院和园区金融等多元服务。  公开数据显示,截至2015年末,“幸福绿城”APP已覆盖全国50余个城市,400余个住宅园区的超13万户家庭,注册用户超18万,客户群主要包括在管物业的业主、开发商以及物业服务公司。“我们的园区增值,讲的不是故事,也不是什么O2O,我们的目标就是幸福生活服务商。”吴志华强调,绿城服务之所以要做园区增值服务,是因为业主对这类个性化的服务需求越来越高,“其实我们从2007年就开始做了,做了将近10年,有很多成功的经验,也有很多失败的教训。但归根到底,发现业主还是很欢迎的。”  在绿城服务实践园区增值服务的过程中,同样遇到了不少挑战。吴志华说,存在的最大问题是——物业园区的优质服务资源和业主之间的信息严重不对称,以及,传统的物业管理人员去做园区增值服务其实并不专业。  在这种情况下,上市前夕的绿城服务自去年开始进行了内部调整:成立了商业管理委员会,专门运营园区增值服务板块,另外成立了两个平台公司,分管线上和线下,全国各地的城市公司也分别成立了对口园区服务的分公司,由专门的团队和人员实践。  “去年我们的技术手段也跟上了。毫不讳言,我们在技术这块也是学习彩生活的,现在APP大大提高了沟通效率。”在吴志华看来,园区增值服务的成长空间巨大,绿城服务的园区板块去年创造了2.7亿的收入,对应的是50万户的业主,相当于一户业主一年仅需贡献500块钱,“随着业主规模的不断增加和用于购买服务的投入增加,园区增值服务将为绿城服务带来更惊人的收入。”“我们认为园区增值的收入增速会远远超过物业管理服务,而且也会带动我们的毛利率提高。”吴志华说。  掘金资产管理  截至2015年底,绿城服务在管合同建筑面积约8280万平方米,已经签约了8900万平方米。过去三年来,它的年复合增长率超过30%,园区增值服务的复合增长率甚至高达50%。何启忠表示,上市以后的绿城服务将尽量保持这一增长速度。  按照绿城服务行政总裁兼执行董事杨掌法的说法,在物业公司前十强里,绿城是少有的一直走市场化道路的企业。虽然绿城中国一直是它最大的客户,但占比并不算高,面积约15%-20%,收入则是7.7%。除了绿城,它的客户名单里有浙江新湖、融创、中交、浙铁投等各大房企。  并购是迅速扩展规模的好方法,绿城服务此次募集的资金有接近一半将用于并购其他物业公司。杨掌法透露,公司收购标的偏向于中档水平以上的企业,包括国企,城市选择上,更偏向于一二线城市,尤其是长三角地区的项目。  在绿城服务的战略规划中,物业可以拆分成“物”和“业”,“物”代表资产管理,“业”则代表生活服务。资产管理被视为园区增值服务的一部分,将是绿城服务今后发展方向中非常重要的一环。  绿城服务已经进行了布局,包括二手房的置换和买卖,房屋的返租和经营,以及盘活闲置资产。  去年,绿城服务旗下的房屋中介公司绿城置换就和杭州本土的中介机构豪世华邦合作,为业主提供二手房置换服务;此外,和互联网租房平台优客逸家合作,专门做毛坯房的返租,装修之后变成适合年轻人居住的长租公寓,目标客群是35岁以下的年轻人;和度假公寓在线平台途家合作,提供酒店式公寓等服务。它还计划收购开发公司的尾盘、库房以及车位等资产,以优惠价集体买下来,再对外转售给业主。  绿城服务对资产管理的理解是,和业内一流的企业合作,绿城服务提供平台和资源,合作企业则负责专业的运营、技术和管理。  吴志华认为,绿城服务的资产管理业务正在呈现爆发式的增长,去年资产管理板块营业收入就达到了8000万元人民币,因此对未来充满信心。  他算了这样一笔账:绿城服务已经签约了1.7亿平方米的物业,资产价值至少2万亿,如果通过资产管理能够盘活其中的1%,那就是200亿元的收入。(经济观察报记者 谢敏敏)

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